Was ist ein Bebauungsplan? - eine Definition der wichtigsten Begriffe
Sie haben ein Grundstück gekauft und sind nun dabei auf Ihrem erworbenen Grund und Boden ihr Bauvorhaben in die Tat umzusetzen?
Dass man nicht einfach mit dem Bau beginnen kann und sich zunächst eine Genehmigung einholen muss, ist kein großes Geheimnis. Oft hört man jedoch in diesem Zusammenhang, dass für die Genehmigung eines Bauvorhabens vorausgesetzt wird, dass dieses den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht. Daher stellt sich oftmals die Frage, was ein solcher Bebauungsplan ist und welche Regelungen dort getroffen werden.
Was ist ein Bebauungsplan?
Ein Bebauungsplan ist grundsätzlich ein Plan, der regelt, was man wo bauen darf. Er enthält nach § 8 I BauGB rechtsverbindliche Festsetzungen für die bauliche Ordnung.
Wer erstellt den Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde in Form einer Satzung erlassen und enthält verbindliche Regelungen. Bei der Erstellung des Bebauungsplans findet der Flächennutzungsplan Berücksichtigung. Außerdem müssen verschiedene Verfahrensvoraussetzungen eingehalten werden, wodurch unter anderem sichergestellt wird, dass die Bürger ausreichend informiert wurden und diesen die Möglichkeit gegeben wurde, mitzuwirken.
Der Bebauungsplan ist meist auf der Internetseite der Gemeinde einsehbar und liegt dort vor Ort vor, so dass die Bürger sich jederzeit informieren können.
Welche Arten eines Bebauungsplans gibt es?
Man unterscheidet zwischen drei verschiedenen Arten eines Bebauungsplans. Welche Art des Bebauungsplans vorliegt, ist abhängig vom Regelungsinhalt bzw. von der Festsetzungsdichte.
Es gibt einen sog, qualifizierten Bebauungsplan (§ 3O I BauGB), einen einfachen Bebauungsplan (§ 30 III BauGB) und einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan (§ 12 BauGB)
§ 30 I BauGB – qualifizierter Bebauungsplan
Der qualifizierte Bebauungsplan wird in § 30 I BauGB geregelt und enthält viele Festsetzungen über verschiedene Bestimmungen, mindestens aber Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksfläche und die örtlichen Verkehrsflächen.
§ 30 II BauGB- einfacher Bebauungsplan
Der einfache Bebauungsplan nach § 30 III BauGB liegt immer dann vor, wenn die Mindestanforderungen an Festsetzungen gemäß § 30 I BauGB nicht erfüllt werden, also keine Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen gemacht werden.
§ 12 BauGB – vorhabenbezogener Bebauungsplan
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist eher eine Sonderform des Bebauungsplans, der in § 12 BauGB geregelt wird und eine Ausnahme darstellt.
Dieser Plan besteht aus einem Vorhaben – und Erschließungsplan eines Investors, der Satzung der Gemeinde und einem Durchführungsvertrag. Der Vorhabenträger hat einen entsprechenden Antrag bei der Gemeinde zu stellen, welche sich anschließend damit befasst und dabei die öffentlichen mit den privaten Belangen abwägt. Wird der Antrag positiv beschieden, so wird ein Durchführungsvertrag abgeschlossen, worin dann die verschiedenen Verpflichtungen schriftlich festgehalten werden.
Welche Regelungen enthält der Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan enthält unter Anderem Regelungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, Flächen für den Gemeinbedarf, Verkehrsflächen, Versorgungsflächen, öffentliche und private Grünflächen und Flächen für Landwirtschaft und Wald. Um Ihnen einen Eindruck über die möglicherweise für Sie wichtigsten Regelungen bezüglich ihres Bauvorhabens zu vermitteln, werden einige Regelungen im nächsten Abschnitt genauer erklärt.
Art der baulichen Nutzung ?
Die Art der baulichen Nutzung wird durch Unterteilung der Baugebiete nach Art der Grundstücksnutzung gegliedert. Es gibt reine Wohngebiete und allgemeine Wohngebiete( WA), wo lediglich die wohnliche Nutzung der Grundstücke gestattet ist.
In Mischgebieten (MI) hingegen wird die Nutzung der Grundstücke sowohl für wohnliche als auch für gewerbliche Nutzung erlaubt. Bei Gewerbe- (GE). oder Industriegebieten (GI) wird die Nutzung der Flächen ohne Wohnnutzung festgesetzt.
Die Zentren der größeren Städte werden als Kerngebiete (MK) festgesetzt. Eine abschließende Auflistung aller Gebiete findet sich in § 1 BauGB.
Maß der baulichen Nutzung
Die Festsetzungen über den Maß der baulichen Nutzung regeln die Größe eines Gebäudes. Deshalb finden sich dort unter Anderem Regelungen bezüglich der Höhe der baulichen Anlage(Wandhöhe, Traufhöge, Fristhöhe), der Zahl der zulässigen Vollgeschosse sowie der Versieglungsintensität und Dichte auf dem Grundstück.
Überbaubare Grundstückflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Bestimmungen über die Baugrenzen, Baulinien und der Bebauungstiefe sowie die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzt. So bestimmt sich beispielsweise der Standort eines Hauses auf dem Grundstück.
Bauweise
Außerdem enthält der Bebauungsplan auch Festsetzungen über die Bauweise. Es wird zwischen offener und geschlossener Bauweise differenziert. Beide Bauweisen regeln jedoch die Stellung des Hauses zu Nachbargebäuden und Grundstücksgrenzen. Die offene Bauweise regelt dabei, dass ein seitlicher Abstand zur Grundstücksgrenze eingehalten werden muss. Ist eine geschlossene Bauweise festgesetzt, so muss das Haus an dem Nachbargebäude bzw. der Grundstücksgrenze angrenzen.
