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Arglistige Täuschung beim Verkauf eines bebauten Grundstücks. Beispiel.
Hendrik Jürgens • 14. März 2024
Arglist setzt zumindest Eventualvorsatz in Bezug auf das Vorliegen eines Mangels voraus. Der Verkäufer muss gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten.
OLG Saarbrücken (2. Zivilsenat), Urteil vom 21.02.2018 - 2 U 24/17
In dem vorliegenden Urteil des Saarländischen Oberlandesgerichts (2. Zivilsenat) vom 21.02.2018 - 2 U 24/17 , das sich mit einem Fall arglistiger Täuschung beim Verkauf eines bebauten Grundstücks befasst, wurde festgestellt, dass der Verkäufer arglistig gehandelt hat. Der Verkäufer, ein Maurermeister, hatte dem Käufer gegenüber fälschlicherweise behauptet, dass die Abdichtungsarbeiten fachgerecht und nach den anerkannten Vorschriften durchgeführt wurden. Tatsächlich wies das Hausanwesen erhebliche Mängel in der Drainage und Abdichtung auf, die nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprachen. Diese Entscheidung basiert auf dem Nachweis von Arglist des Beklagten, der bei der Besichtigung des Hausanwesens falsche Angaben zur fachgerechten Ausführung der Abdichtung und Drainage gemacht hat.
Die Beweise und Argumente:
1. Der Verkäufer hat bei der Besichtigung des Grundstücks falsche Angaben zur fachgerechten Ausführung der Abdichtung und der Drainage gemacht, obwohl er als Fachmann hätte erkennen müssen, dass diese nicht den anerkannten Regeln der Technik entsprachen.
2. Der Sachverständige Dipl.-Ing. W. hat in seinen Gutachten festgestellt, dass die Abdichtung und Drainage des Hauses mangelhaft waren und nicht den geltenden DIN-Vorschriften entsprachen.
3. Der Verkäufer hat bei der Besichtigung auf Anfrage zu den Feuchtigkeitsflecken an der Garage eine irreführende Erklärung abgegeben, die sich später als falsch herausstellte.
4. Der Verkäufer hat auf Fragen zu den Feuchtigkeitsflecken falsche Angaben gemacht, ohne eine tatsächliche Grundlage zu haben, was auf sein arglistiges Verhalten hindeutet.
5. Der Verkäufer hat sich als Maurermeister und Vertreter eines Fachbetriebs zur fachgerechten Ausführung der Abdichtungsarbeiten geäußert, was sich als unrichtig herausstellte und den Vorwurf der Arglist begründet.
Die Entscheidung des Saarländischen Oberlandesgerichts basiert auf einer gründlichen Prüfung der vorliegenden Beweismittel, insbesondere der Aussagen der Zeugen, des Sachverständigen und der Parteien. Der Beklagte wurde aufgrund seiner Fachkompetenz als Maurermeister und der unzureichenden Ausführung der Abdichtung und Drainage des Hausanwesens als arglistig in Bezug auf das Vorliegen eines Mangels angesehen. Die Erklärungen des Beklagten während der Besichtigung sowie die unzureichenden Sanierungsmaßnahmen führten zu dem Schluss, dass er den Mangel kannte oder zumindest für möglich hielt und dies bewusst verschwieg. Dadurch wurden die Gewährleistungsrechte der Kläger nicht ausgeschlossen. Die Kläger konnten den Vertrauensschaden, den sie infolge der arglistigen Täuschung erlitten haben, nicht schlüssig darlegen, sodass der Betrag nicht konkret beziffert werden konnte.
Das Gericht hat festgestellt, dass der Verkäufer arglistig gehandelt hat, indem er bewusst falsche Angaben gemacht hat und somit die Kläger getäuscht hat. Dadurch haftet der Verkäufer für die mangelhafte Abdichtung und Drainage des Grundstücks und muss den Klägern Schadensersatz leisten. Die Klage auf Feststellung der Einstandspflicht des Verkäufers für weitere Schäden aufgrund der mangelhaften Außenabdichtung und Drainage wurde ebenfalls für begründet erklärt.
Die Feststellungsklage bezüglich weiterer Schäden aufgrund der mangelhaften Abdichtung und Drainage wurde aufgrund des bestehenden Feststellungsinteresses zugelassen. Es wurde auch ein Zinsanspruch sowie die Erstattung der Anwaltsgebühren zugesprochen. Die Revision wurde aufgrund fehlender gesetzlicher Voraussetzungen nicht zugelassen.
Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, den Klägern allen weiteren Schaden zu ersetzen, der sich durch den mangelhaften Zustand der Außenabdichtung des Gebäudes und der mangelhaften Drainage ergibt.
Die Kläger wurden auch in Bezug auf Zinsansprüche und Rechtsanwaltskosten zugesprochen.
Die rechtlichen Grundlagen, auf denen das Urteil des Oberlandesgerichts Saarbrücken beruht, sind die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) aus den §§ 311b, 434 und 444. Diese Normen regeln die Haftung des Verkäufers für arglistiges Verhalten, die Offenbarungspflicht bei Mängeln und die Gewährleistungsrechte des Käufers. Darüber hinaus bezieht sich das Urteil auf die Symptomrechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die die Haftung des Verkäufers für erkennbare Mängel regelt. In diesem Fall hat der Verkäufer arglistig gehandelt, indem er falsche Angaben zur fachgerechten Ausführung der Abdichtung und Drainage gemacht hat. Dies führte zu einem Sachmangel, der zu einer Schadensersatzpflicht des Verkäufers führt. Die Feststellungsklage der Kläger hat auch Bestand, da das Rechtsverhältnis alsbald festgestellt werden soll, um weitere Schäden durch die mangelhafte Abdichtung und Drainage zu vermeiden.
Die Kläger konnten nachweisen, dass der Verkäufer bewusst falsche Angaben gemacht hatte und somit arglistig gehandelt hatte. Durch die falschen Angaben entstand ein finanzieller Schaden. Das Gericht stellte fest, dass die Kläger berechtigt waren, Schadensersatzansprüche geltend zu machen und den Verkäufer für die entstandenen Mängel haftbar zu machen.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass bei einem arglistigen Verhalten des Grundstücksverkäufers die sekundäre Darlegungslast eine bedeutende Rolle spielt. Es ist nicht ausreichend, dass der Käufer die Möglichkeit hatte, sich selbst über mögliche Mängel zu informieren, sondern der Verkäufer hat die Pflicht, offensichtliche Mängel offenzulegen. Besonders hohe Anforderungen gelten, wenn Unterlagen übergeben werden, die Angaben zur Mangelhaftigkeit enthalten, ohne dass der Käufer darauf hingewiesen wird. Es ist wichtig, die Umstände in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise konkret zu klären, um die Arglist des Verkäufers zu bestimmen. Dieser Fall zeigt, dass eine sorgfältige Prüfung und Aufklärung über mögliche Mängel beim Immobilienerwerb unerlässlich ist.
Hauskaufvertrag, arglistige Täuschung, Asbestbelastung, Geruchsproblematik, Rücktritt vom Kaufvertrag, Annahmeverzug, Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 444 BGB, § 346 BGB, § 437 BGB, § 280 BGB, § 311 BGB, §§ 293 ff. BGB
Aus den Informationen geht hervor, dass die Kläger erfolgreich einen Rücktritt vom Hauskaufvertrag aufgrund der arglistigen Täuschung der Beklagten hinsichtlich der Asbestbelastung und Geruchsproblematik durchgesetzt haben. Das Gericht hat verschiedene Bestimmungen des BGB angewendet, um den Klägern Recht zu geben und die Beklagten zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen zu zwingen. Das Urteil basiert auf einer gründlichen Analyse der Sachlage und der relevanten Gesetze.
Die Entscheidung des BGH verdeutlicht die Bedeutung des rechtlichen Gehörs und zeigt, dass bei arglistiger Täuschung und Sachmängeln die Verkäufer haftbar gemacht werden können, auch nach dem Vertragsabschluss.
Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der Zivilprozessordnung (ZPO) und des Grundgesetzes (GG) regeln die Verletzung des rechtlichen Gehörs und die Haftung bei arglistiger Täuschung bei Immobiliengeschäften.
Es ist ratsam, im Falle von Streitigkeiten oder Unklarheiten rund um Immobiliengeschäfte rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um die eigenen Rechte und Ansprüche zu wahren und gegebenenfalls durchzusetzen.
Der Verkäufer eines Grundstücks hat nicht nur Erkenntnisse über eine vorliegende Kontaminierung des Bodens, sondern auch Kenntnisse über Umstände, die den Verdacht einer Kontaminierung begründen können, zu offenbaren. Ein solcher Umstand ist die Tatsache, dass Materialien wie Gleisschotter, Asphalt, Metall u.ä. auf dem Grundstück verfüllt worden sind.
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Der Verkäufer einer Immobilie handelt arglistig, wenn er ein konkretes Wissen über einen Schädlingsbefall im Fachwerkgebäude zurückhält, während er dem Käufer nur einen Mangelverdacht durch die Besichtigung ermöglicht. Der Verkäufer schuldet dem Käufer die Erstattung der Grunderwerbsteuer nur gegen Abtretung des Anspruchs auf Rückerstattung. Der Kläger hat Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises zugunsten des Schadens durch den Schädlingsbefall, sowie auf Ersatz der angefallenen Erwerbskosten. Der Beklagte kann sich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen, da er den Schädlingsbefall arglistig verschwiegen hat.)
Grundstückskaufvertrag, Rücktritt, Sachmangel, Wochenendhausgebiet, dauerhaftes Wohnen, Bebauungsplan, Garage, Baurechtswidrigkeit, arglistiges Verschweigen. Klage dem Grunde nach gerechtfertigt, Feststellung der Schadensersatzpflicht der Beklagten wegen arglistiger Täuschung. Grundstückskaufvertrag, Rücktritt, Sachmangel, Wochenendhausgebiet, dauerhaftes Wohnen, Bebauungsplan, Garage, Baurechtswidrigkeit, Normenkette: BGB §346, §347, §433, §437, §440, §444. Schlüsselwörter: Immobilienrecht, arglistiges Verschweigen, Grundstückskaufvertrag, Rückabwicklung. Real Estate Law, Fraudulent Concealment, Property Purchase Agreement, Rescission.
Das Landgericht Bielefeld hat entschieden, dass die Kläger Anspruch auf Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages haben, da die Beklagte arglistig falsche Angaben zum Baujahr gemacht hat. Der Rücktritt vom Vertrag wurde als gerechtfertigt angesehen, auch trotz baulicher Maßnahmen am Gebäude. Die Beklagte wurde zur Zahlung des Kaufpreises, zur Eigentumsübertragung im Grundbuch und zur Erstattung von Rechtsanwaltskosten verurteilt. Die Entscheidung basierte auf verschiedenen Beweismitteln und rechtlichen Grundlagen, darunter das BGB und die Zivilprozessordnung. Besonders entscheidend waren die Beschaffenheitsvereinbarung im Vertrag, das arglistige Verhalten des Vaters der Beklagten, das Ergebnis der Beweisaufnahme und der Annahmeverzug der Beklagten.
Der vorliegende Fall betrifft die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten bezüglich des Grundstücks in H.- R. im Rahmen eines Vergleichs zwischen den Parteien. Gemäß § 464 Abs. 1 BGB kann das Vorkaufsrecht durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die Formvorschriften für den Kaufvertrag gelten hierbei nicht, daher ist keine notarielle Beurkundung erforderlich. Der Beklagte hat sein Vorkaufsrecht durch Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten wirksam ausgeübt, wobei zusätzliche Ausführungen wie die Bitte um Aufnahme der Ehefrau in den Vertrag, Auskunft über Belastungen und die Frage der Maklergebühr nicht als Bedingung zu werten sind.
- Der Käufer gerät in Zahlungsverzug, wenn er den vereinbarten Kaufpreis nicht pünktlich zahlt.
- Der Verkäufer kann Verzugszinsen verlangen und vom Kaufvertrag zurücktreten.
- Der Verkäufer kann auch Schadenersatz verlangen, falls er durch den Zahlungsverzug einen Schaden erleidet.
- Vor einem Rücktritt muss dem Käufer in der Regel eine angemessene Frist gesetzt werden, es sei denn, der Käufer verweigert die Zahlung endgültig und ernsthaft.
- Der Käufer sollte vor Vertragsabschluss über die Bonität des Käufers informieren und im Vertrag eine Zwangsvollstreckungsklausel aufnehmen, um Zahlungsprobleme vorzubeugen.
- Es ist ratsam, bei Problemen mit der Zahlung des Kaufpreises professionellen fachlichen Rat einzuholen.
1. Beim Verkauf einer Immobilie, die in einen Nachlass fällt, gelten für die Erben keine höheren Anforderungen als für andere Verkäufer. Sie haften nur bei arglistigem Verschweigen von Mängeln.
2. Für die Feststellung von Arglist ist ein Maß an persönlicher Gewissheit erforderlich, welches Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie vollständig auszuschließen.
3. Die Berufung der Kläger wurde zurückgewiesen, da keine ausreichenden Anhaltspunkte für Arglist der Beklagten festgestellt werden konnten.
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