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Grundstückskauf und Altlasten: Bedeutung der Arglist

Hendrik Jürgens • 18. April 2024

Altlastenverdacht und Arglist: Verkäufer von Grundstücken sollten nicht nur bekannte Kontaminationen offenlegen, sondern auch Umstände, die den Verdacht einer Kontamination begründen könnten, wie z.B. Verfüllmaterial wie Gleisschotter, Asphalt, Metall usw (OLG München).

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts München (20. Zivilsenat) vom 09.01.2019 - 20 U 1016/18 zum Maßstab der Arglist bei einer Kontaminierung des Grundstücks basiert auf den folgenden rechtlichen Bestimmungen:

  • BGB § 280 (Schadensersatzpflicht bei Pflichtverletzung)
  • BGB § 281 (Schadensersatz statt der Leistung)
  • BGB § 434 Abs. 1 S. 2 (Sachmangel beim Kaufvertrag)
  • BGB § 437 Nr. 3 (Rechte des Käufers bei Mängeln)
  • BGB § 444 (Arglistige Täuschung)

Das Gericht stellte fest, dass der Verkäufer eines Grundstücks nicht nur Erkenntnisse über eine vorhandene Kontaminierung des Bodens offenlegen muss, sondern auch Kenntnisse über Umstände, die den Verdacht einer Kontaminierung begründen können. Dazu gehören beispielsweise die Verwendung von Materialien wie Gleisschotter, Asphalt, Metall usw. bei der Verfüllung des Grundstücks. Selbst wenn dem Verkäufer die tatsächliche Kontaminierung nicht bekannt ist, hat er eine Offenbarungspflicht hinsichtlich potenzieller Verdachtsmomente.

In diesem Fall hat der Beklagte arglistig gehandelt, indem er den Klägern den Verdacht auf Kontaminierung des Grundstücks vorenthalten hat, obwohl ihm zumindest bekannt war, dass fragwürdige Materialien verfüllt worden waren. Dies führte zu einem Altlastenverdacht, der den Sachmangel des Grundstücks begründete. 

Die Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen T. und H. hat entscheidend zur Klärung des Sachverhalts beigetragen. Insbesondere die Zeugenaussage von T. hat bestätigt, dass die Probebaggerung erst nach Abschluss des Kaufvertrages am 09.04.2014 durchgeführt wurde. Dies widerlegt die Behauptung des Beklagten, dass die Kläger bereits vor Vertragsabschluss von der Auffüllung mit altlastenverdächtigem Material wussten.

Des Weiteren hat das Gutachten des Sachverständigen Dipl. A. vom 05.10.2015 und das Ergänzungsgutachten vom 15.11.2016 die Kontaminierung des Bodens im Bereich der Auffüllung bestätigt. Die Feststellung, dass Fremdstoffe wie Gleisschotter, Asche, Holzreste, Schwarzdecke (Asphalt), Metall und andere Materialien im Boden vorhanden sind, hat maßgeblich zur Begründung des Sachmangels beigetragen.

Zudem hat das Gericht festgestellt, dass der Beklagte es zumindest für möglich gehalten hat, dass ein Altlastenverdacht im Bereich der Auffüllung besteht. Da er als Eigentümer des Grundstücks die Auffüllung veranlasst hatte und die behördliche Genehmigung dafür beantragt hatte, konnte er nicht davon ausgehen, dass keinerlei Kontaminierung durch unberechtigte und unkontrollierte Auffüllungen stattgefunden hatte.

Insgesamt haben die Beweismittel, insbesondere die Zeugenaussagen und das Gutachten des Sachverständigen, maßgeblich dazu beigetragen, die Arglist des Beklagten bei der Verschweigen der Altlastenverdacht begründenden Umstände zu belegen. 

Dies hat letztendlich zur Verurteilung des Beklagten zum Schadensersatz und zur Feststellung des Zurückbehaltungsrechts der Kläger geführt.

Die Entscheidung des Gerichts beinhaltete die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von 12.760,14 € nebst Zinsen, die Feststellung der Ersatzpflicht für weitere Sanierungskosten, das Zurückbehaltungsrecht der Kläger bezüglich des Kaufpreises und die Kostenübernahme durch den Beklagten. Die Revision wurde nicht zugelassen.

Ratschläge basierend auf dem Urteil des OLG München (20. Zivilsenat) vom 09.01.2019 - 20 U 1016/18:

Verkäufer von Grundstücken sollten nicht nur bekannte Kontaminationen offenlegen, sondern auch Umstände, die den Verdacht einer Kontamination begründen könnten, wie z.B. Verfüllmaterial wie Gleisschotter, Asphalt, Metall usw.

Bei Altlastenverdacht sollten Verkäufer vorsichtig sein und potenzielle Käufer umfassend informieren, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

Käufer sollten vor dem Kauf von Grundstücken gründliche Untersuchungen durchführen, um mögliche Altlasten oder Kontaminationen zu identifizieren.

Bei Verstößen gegen die Offenbarungspflicht des Verkäufers kann Schadensersatzanspruch bestehen, insbesondere wenn der Verkäufer arglistig gehandelt hat.

Es ist wichtig, alle relevanten Informationen zum Zustand des Grundstücks im Kaufvertrag festzuhalten, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Arglistige Täuschung des Grundstücksverkäufers: Verschweigen  bei negativer Bodenbegutachtung
von Hendrik Jürgens 18. April 2024
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass bei einem arglistigen Verhalten des Grundstücksverkäufers die sekundäre Darlegungslast eine bedeutende Rolle spielt. Es ist nicht ausreichend, dass der Käufer die Möglichkeit hatte, sich selbst über mögliche Mängel zu informieren, sondern der Verkäufer hat die Pflicht, offensichtliche Mängel offenzulegen. Besonders hohe Anforderungen gelten, wenn Unterlagen übergeben werden, die Angaben zur Mangelhaftigkeit enthalten, ohne dass der Käufer darauf hingewiesen wird. Es ist wichtig, die Umstände in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise konkret zu klären, um die Arglist des Verkäufers zu bestimmen. Dieser Fall zeigt, dass eine sorgfältige Prüfung und Aufklärung über mögliche Mängel beim Immobilienerwerb unerlässlich ist.
Anfechtung eines Hauskaufvertrags wegen verschwiegener Asbestbelastung
von Hendrik Jürgens 18. April 2024
Hauskaufvertrag, arglistige Täuschung, Asbestbelastung, Geruchsproblematik, Rücktritt vom Kaufvertrag, Annahmeverzug, Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 444 BGB, § 346 BGB, § 437 BGB, § 280 BGB, § 311 BGB, §§ 293 ff. BGB Aus den Informationen geht hervor, dass die Kläger erfolgreich einen Rücktritt vom Hauskaufvertrag aufgrund der arglistigen Täuschung der Beklagten hinsichtlich der Asbestbelastung und Geruchsproblematik durchgesetzt haben. Das Gericht hat verschiedene Bestimmungen des BGB angewendet, um den Klägern Recht zu geben und die Beklagten zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen zu zwingen. Das Urteil basiert auf einer gründlichen Analyse der Sachlage und der relevanten Gesetze.
Der BGH entscheidet über Verletzung des rechtlichen Gehörs bei Immobilienkauf: Fall V ZR 186/18
von Hendrik Jürgens 18. April 2024
Die Entscheidung des BGH verdeutlicht die Bedeutung des rechtlichen Gehörs und zeigt, dass bei arglistiger Täuschung und Sachmängeln die Verkäufer haftbar gemacht werden können, auch nach dem Vertragsabschluss. Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der Zivilprozessordnung (ZPO) und des Grundgesetzes (GG) regeln die Verletzung des rechtlichen Gehörs und die Haftung bei arglistiger Täuschung bei Immobiliengeschäften. Es ist ratsam, im Falle von Streitigkeiten oder Unklarheiten rund um Immobiliengeschäfte rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um die eigenen Rechte und Ansprüche zu wahren und gegebenenfalls durchzusetzen.
 Haftung des Verkäufers bei arglistigem Verschweigen: Schadensersatzansprüche und Grunderwerbssteuer
von Hendrik Jürgens 26. März 2024
Der Verkäufer einer Immobilie handelt arglistig, wenn er ein konkretes Wissen über einen Schädlingsbefall im Fachwerkgebäude zurückhält, während er dem Käufer nur einen Mangelverdacht durch die Besichtigung ermöglicht. Der Verkäufer schuldet dem Käufer die Erstattung der Grunderwerbsteuer nur gegen Abtretung des Anspruchs auf Rückerstattung. Der Kläger hat Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises zugunsten des Schadens durch den Schädlingsbefall, sowie auf Ersatz der angefallenen Erwerbskosten. Der Beklagte kann sich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen, da er den Schädlingsbefall arglistig verschwiegen hat.)
Arglistiges Verschweigen im Grundstückskaufvertrag: LG Kleve entscheidet über Schadenersatzforderung
von Hendrik Jürgens 26. März 2024
Grundstückskaufvertrag, Rücktritt, Sachmangel, Wochenendhausgebiet, dauerhaftes Wohnen, Bebauungsplan, Garage, Baurechtswidrigkeit, arglistiges Verschweigen. Klage dem Grunde nach gerechtfertigt, Feststellung der Schadensersatzpflicht der Beklagten wegen arglistiger Täuschung. Grundstückskaufvertrag, Rücktritt, Sachmangel, Wochenendhausgebiet, dauerhaftes Wohnen, Bebauungsplan, Garage, Baurechtswidrigkeit, Normenkette: BGB §346, §347, §433, §437, §440, §444. Schlüsselwörter: Immobilienrecht, arglistiges Verschweigen, Grundstückskaufvertrag, Rückabwicklung. Real Estate Law, Fraudulent Concealment, Property Purchase Agreement, Rescission.
Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages
von Hendrik Jürgens 14. März 2024
Das Landgericht Bielefeld hat entschieden, dass die Kläger Anspruch auf Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages haben, da die Beklagte arglistig falsche Angaben zum Baujahr gemacht hat. Der Rücktritt vom Vertrag wurde als gerechtfertigt angesehen, auch trotz baulicher Maßnahmen am Gebäude. Die Beklagte wurde zur Zahlung des Kaufpreises, zur Eigentumsübertragung im Grundbuch und zur Erstattung von Rechtsanwaltskosten verurteilt. Die Entscheidung basierte auf verschiedenen Beweismitteln und rechtlichen Grundlagen, darunter das BGB und die Zivilprozessordnung. Besonders entscheidend waren die Beschaffenheitsvereinbarung im Vertrag, das arglistige Verhalten des Vaters der Beklagten, das Ergebnis der Beweisaufnahme und der Annahmeverzug der Beklagten.
Gemäß § 464 Abs. 1 BGB kann das Vorkaufsrecht durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werde
von Hendrik Jürgens 14. März 2024
Der vorliegende Fall betrifft die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten bezüglich des Grundstücks in H.- R. im Rahmen eines Vergleichs zwischen den Parteien. Gemäß § 464 Abs. 1 BGB kann das Vorkaufsrecht durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die Formvorschriften für den Kaufvertrag gelten hierbei nicht, daher ist keine notarielle Beurkundung erforderlich. Der Beklagte hat sein Vorkaufsrecht durch Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten wirksam ausgeübt, wobei zusätzliche Ausführungen wie die Bitte um Aufnahme der Ehefrau in den Vertrag, Auskunft über Belastungen und die Frage der Maklergebühr nicht als Bedingung zu werten sind.
Schadensersatz, Kaufvertrag, Eventualvorsatz, Sachmangel, Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel
von Hendrik Jürgens 14. März 2024
Die Zusammenfassung des Urteils des OLG Saarbrücken vom 21.02.2018 - 2 U 24/17 lautet wie folgt: Arglist setzt zumindest Eventualvorsatz in Bezug auf das Vorliegen eines Mangels voraus. Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen. Der Verkäufer muss gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und sein konkretes Wissen nicht zurückhalten. Der Käufer kann Rechte wegen eines Mangels geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. In diesem Fall wurde festgestellt, dass der Beklagte arglistig gehandelt hat, indem er falsche Angaben zur fachgerechten Ausführung der Abdichtung und Drainage gemacht hat. Dies führte zur Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz und zur Feststellung der Einstandspflicht für weitere Schäden. Der Kläger war berechtigt, den Kaufpreis wegen
Wann können Verkäufer vom Immobilienvertrag zurücktreten?
von Hendrik Jürgens 14. März 2024
- Der Käufer gerät in Zahlungsverzug, wenn er den vereinbarten Kaufpreis nicht pünktlich zahlt. - Der Verkäufer kann Verzugszinsen verlangen und vom Kaufvertrag zurücktreten. - Der Verkäufer kann auch Schadenersatz verlangen, falls er durch den Zahlungsverzug einen Schaden erleidet. - Vor einem Rücktritt muss dem Käufer in der Regel eine angemessene Frist gesetzt werden, es sei denn, der Käufer verweigert die Zahlung endgültig und ernsthaft. - Der Käufer sollte vor Vertragsabschluss über die Bonität des Käufers informieren und im Vertrag eine Zwangsvollstreckungsklausel aufnehmen, um Zahlungsprobleme vorzubeugen. - Es ist ratsam, bei Problemen mit der Zahlung des Kaufpreises professionellen fachlichen Rat einzuholen.
Die Beklagten haben die Feuchtigkeitsschäden bestritten
14. März 2024
1. Beim Verkauf einer Immobilie, die in einen Nachlass fällt, gelten für die Erben keine höheren Anforderungen als für andere Verkäufer. Sie haften nur bei arglistigem Verschweigen von Mängeln. 2. Für die Feststellung von Arglist ist ein Maß an persönlicher Gewissheit erforderlich, welches Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie vollständig auszuschließen. 3. Die Berufung der Kläger wurde zurückgewiesen, da keine ausreichenden Anhaltspunkte für Arglist der Beklagten festgestellt werden konnten.
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