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Hauskaufvertrag, arglistige Täuschung, Asbestbelastung, Geruchsproblematik, Rücktritt vom Kaufvertrag, Annahmeverzug, Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 444 BGB, § 346 BGB, § 437 BGB, § 280 BGB, § 311 BGB, §§ 293 ff. BGB Aus den Informationen geht hervor, dass die Kläger erfolgreich einen Rücktritt vom Hauskaufvertrag aufgrund der arglistigen Täuschung der Beklagten hinsichtlich der Asbestbelastung und Geruchsproblematik durchgesetzt haben. Das Gericht hat verschiedene Bestimmungen des BGB angewendet, um den Klägern Recht zu geben und die Beklagten zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen zu zwingen. Das Urteil basiert auf einer gründlichen Analyse der Sachlage und der relevanten Gesetze.

Die Entscheidung des BGH verdeutlicht die Bedeutung des rechtlichen Gehörs und zeigt, dass bei arglistiger Täuschung und Sachmängeln die Verkäufer haftbar gemacht werden können, auch nach dem Vertragsabschluss. Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der Zivilprozessordnung (ZPO) und des Grundgesetzes (GG) regeln die Verletzung des rechtlichen Gehörs und die Haftung bei arglistiger Täuschung bei Immobiliengeschäften. Es ist ratsam, im Falle von Streitigkeiten oder Unklarheiten rund um Immobiliengeschäfte rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um die eigenen Rechte und Ansprüche zu wahren und gegebenenfalls durchzusetzen.

Der Verkäufer eines Grundstücks hat nicht nur Erkenntnisse über eine vorliegende Kontaminierung des Bodens, sondern auch Kenntnisse über Umstände, die den Verdacht einer Kontaminierung begründen können, zu offenbaren. Ein solcher Umstand ist die Tatsache, dass Materialien wie Gleisschotter, Asphalt, Metall u.ä. auf dem Grundstück verfüllt worden sind. Altlastenverdacht, Arglist, Verfüllmaterial, Kaufpreis, Kaufvertrag, Kenntnis, Schadensersatz, Vorsatz, Zurückbehaltungsrecht, Grundstück

Arglist beim Verschweigen von Mängeln im Immobilienkauf ist ein wichtiger rechtlicher Aspekt, der bei Verträgen über den Kauf von Immobilien berücksichtigt werden muss. Arglistiges Verschweigen von Mängeln bedeutet, dass der Verkäufer eines Grundstücks oder Gebäudes bewusst Informationen über vorhandene Mängel zurückhält, die für den Käufer relevant sind und den Wert der Immobilie beeinflussen können. Im Falle eines arglistigen Verschweigens von Mängeln gilt der notariell festgelegte Gewährleistungsausschluss nicht, und der Verkäufer ist verpflichtet, die vorhandenen Mängel zu ersetzen. Um von Arglist ausgehen zu können, muss der Verkäufer zumindest einen Eventualvorsatz hinsichtlich des Vorliegens eines Mangels haben. Das bedeutet, dass der Verkäufer davon ausgehen muss, dass ein Mangel vorhanden sein könnte und den Käufer absichtlich im Dunkeln lässt, um den Vertrag abzuschließen. Es gibt eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel oder Umstände, die auf das Vorhandensein von Mängeln schließen lassen, wenn diese für die Entscheidung des Käufers von Bedeutung sind. Mängel, die bei einer Besichtigung erkennbar sind, unterliegen jedoch nicht der Offenbarungspflicht, da der Käufer diese bei angemessener Sorgfalt selbst feststellen kann. Bei Mängeln, bei denen Spuren sichtbar sind, die jedoch keine eindeutigen Rückschlüsse auf Art und Ausmaß des Mangels zulassen, ist der Verkäufer verpflichtet, den Käufer über diese Mängel aufzuklären. Insgesamt ist Arglist beim Verschweigen von Mängeln im Immobilienkauf ein wichtiger Schutzmechanismus für Käufer, um sicherzustellen, dass sie über alle relevanten Informationen verfügen, um eine fundierte Entscheidung über den Kauf einer Immobilie zu treffen. Verkäufer sollten daher darauf achten, alle relevanten Informationen offen zu legen, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden. Die Voraussetzung für die Mängelhaftung trotz notariellem Gewährleistungsausschluss ist die Arglist beim Verschweigen von Mängeln. Das Oberlandesgericht Saarbrücken hatte einen Fall zu beurteilen, bei dem ein solcher Gewährleistungsausschluss vorlag (Urteil vom 21.2.18-Az.: 2 U 24/17). Hier war den Verkäufern bewusst, dass massive Mängel am Gebäude vorliegen, die auch zu großen Feuchtigkeitsschäden führen können. Das hätten sie den Käufern auch sagen müssen, da solche Schäden naturgemäß den Wert der Immobilie stark negativ beeinflussen. Da die Verkäufer jedoch im Vorfeld die vorliegenden Mängel verschwiegen haben, nahm das Gericht hier ein arglistiges Verschweigen und somit die Unwirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses an. In der Folge sind die vorhandenen Schäden durch die Verkäufer zu ersetzen gewesen. Als generelle Leitsätze führt das Gericht dazu aus, dass für die Annahme der Arglist zumindest eine Eventualvorsatz in Bezug auf das Vorliegen eines Mangels vorliegen müsse. Das heißt, der Verkäufer musste damit rechnen, dass der Mangel vorliegen kann. Ein arglistiges Verschweigen sei danach nur gegeben, wen der Verkäufer den Mangel kenn oder ihn zumindest für möglich halte und zugleich wisse oder doch damit rechnete und billigend in Kauf nehme, dass der Käufer den Mangel nicht kenne und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks bestehe eine Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung solcher Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handele, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung seien, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet seien, wohingegen keine Offenbarungspflicht bei Mängeln bestehe, die einer Besichtigung zugänglich seien und damit ohne weiteres erkennbar seien, weil der Käufer insoweit eine Aufklärung nicht erwarten könne, da er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen könne. Nicht ohne weiteres erkennbar seien solche Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren erkennbar seien, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlaubten. In diesen Fällen müsse der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und dürfe sein konkretes Wissen nicht zurückhalten.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass versteckte Sachmängel trotz eines Gewährleistungsausschlusses zur Haftung führen können, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu zählen unter anderem, dass der Verkäufer nichts von dem Problem wusste oder bewusst fahrlässig die Augen verschlossen hat, der Mangel wesentlich für den Wert der Immobilie ist, der Verkäufer den Mangel nicht vor Vertragsabschluss offengelegt hat und ein arglistiges Verschweigen des Mangels vorliegt. Im konkreten Fall eines Houses mit Mängeln an der Drainage und Abdichtung führte das arglistige Verschweigen der Verkäufer zu einer unwirksamen Gewährleistungsausschlussklausel und zur Haftung für die Mängel. Käufer sollten daher bei Besichtigungen aufmerksam sein und im Zweifelsfall Experten hinzuziehen, während Verkäufer eine ehrliche Kommunikation über den Zustand der Immobilie sicherstellen sollten, um rechtlichen Konsequenzen aus dem Weg zu gehen. Nur so kann eine faire und rechtlich einwandfreie Abwicklung des Immobilienkaufs ge

1. Mängel können bei Immobilien in Form von offenen, versteckten und arglistig verschwiegenen Mängeln auftreten. 2. Der Verkäufer haftet gemäß § 433 BGB für Mängel an der Immobilie und muss diese beseitigen. 3. Eine Mängelhaftung kann durch einen Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag begrenzt werden. 4. Bei verschwiegenen Mängeln haftet der Verkäufer auch nach dem Verkauf und muss für die Schäden aufkommen. 5. Es ist empfehlenswert, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, um Mängel vor dem Verkauf zu identifizieren und offenzulegen. 6. Beim Hausverkauf sollte der Verkäufer alle Mängel offen kommunizieren und im Kaufvertrag festhalten, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

- Ein Gewährleistungsausschluss kann als unwirksam gelten, wenn er als allgemeine Geschäftsbedingung betrachtet wird und bestimmte Voraussetzungen nicht erfüllt sind. - Versteckte Mängel könnten trotz Gewährleistungsausschluss zur Haftung führen, wenn der Verkäufer arglistig handelt. - Das Oberlandesgericht Saarbrücken hat in einem Fall entschieden, dass ein Gewährleistungsausschluss aufgrund eines versteckten Mangels unwirksam ist. - Eine Beschaffenheitsgarantie kann dazu führen, dass ein Gewährleistungsausschluss unwirksam wird, wenn bestimmte Eigenschaften des Objekts zugesichert wurden.

Wann ist ein Gewährleistungsausschluss unwirksam? Beim Verkauf einer Immobilie gibt es vieles zu bedenken. Ein häufig vorkommendes Ärgernis sind Mängel, welche erst nach der Übergabe des Hauses entdeckt werden. Nicht immer kennt der Verkäufer jedes einzelne potenzielle Problem am Verkaufsobjekt. Sich darüber einen Überblick zu verschaffen ist nicht ganz leicht. Aus diesem Grund versuchen viele Verkäufer sich gegen eine nachträgliche Inanspruchnahme zu schützen. Dies geschieht dann in Form eines Gewährleistungsausschlusses, welcher im notariellen Kaufvertrag vereinbart wird. Gewährleistungsausschluss als AGB Unter Umständen kann ein Gewährleistungsausschluss auch als allgemeine Geschäftsbedingung gewertet werden. Dies kann dann der Fall sein, wenn er sich nicht eindeutig als Einzelvereinbarung qualifizieren lässt. Regelmäßig wird das der Fall sein, wenn die entsprechende Vertragsklausel von einer Seite vorformuliert und einseitig gestellt wurde. Dann stellt sich die Frage der Wirksamkeit der AGB. Gründe für die Unwirksamkeit eines solchen als AGB erkannten Gewährleistungsausschlusses können sein der versuchte Haftungsausschluss für Schäden aus grobem Verschulden oder der Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit (§ 309 Nr. 7 a u. b BGB) oder der Versuch der Einschränkung wesentlicher Pflichten aus dem Vertragsverhältnis (§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Folge wäre die Unwirksamkeit des Haftungsausschlusses bei weiter bestehender Wirksamkeit des Kaufvertrages. Dies gilt nicht nur im Verbrauchergeschäft, sondern auch im Geschäftsverkehr zwischen Unternehmen. Es wird darauf hingewiesen, dass der Gewährleistungsausschluss nur zulässig ist, wenn er deutlich eingeschränkt ist, insbesondere bei grobfahrlässigem oder vorsätzlichem Verhalten des Verkäufers. Für Verbraucher gilt eine Mindesthaftung von einem Jahr, die der Verkäufer bei Klauseln zum Gewährleistungsausschluss beachten muss. Es wird betont, dass Verkäufer darauf achten sollten, dass ihre Haftungsausschlussklauseln nicht zu umfassend formuliert sind, um nicht Gefahr zu laufen, dass sie im Falle einer Klage mit der kompletten Unwirksamkeit des Ausschlusses konfrontiert werden und somit wieder in eine zweijährige Gewährleistungshaftung geraten. Es wird empfohlen, bestehende Klauseln auf ihre Wirksamkeit hin zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen, um möglichen Ansprüchen vorzubeugen. Es ist wichtig zu beachten, dass es sich hier um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt und nicht um Individualvereinbarungen. Die Klausel muss zudem für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sein, um als AGB zu gelten. Dies betrifft beispielsweise klassische Kaufvertragsformulare von Verlagen oder Formulare in Immobilienkaufverträgen. Es ist ratsam, dass Verkäufer darauf achten, dass ihre Gewährleistungsausschlussklausel den gesetzlichen Vorgaben entspricht, um mögliche rechtliche Probleme zu vermeiden. Käufer sollten sich nicht von einem Gewährleistungsausschluss abschrecken lassen, da Gewährleistungsansprüche trotz unwirksamer Klauseln durchgesetzt werden können, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Insgesamt zeigt sich, dass Klauseln, die Gewährleistungsansprüche ausschließen, oft unwirksam sind und es daher wichtig ist, die gesetzlichen Vorgaben zu beachten, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

Eine Beteiligung des Käufers an den Kosten der Nachbesserung einer mangelhaften Kaufsache nach den Grundsätzen eines Abzugs „neu für alt“ scheidet aus, wenn der Vorteil des Käufers darin besteht, dass die Kaufsache durch den Ersatz eines mangelhaften Teils einen Wertzuwachs erfährt oder Aufwendungen erspart werden. Der Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung in Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten gilt auch dann, wenn die Nachbesserung wegen arglistigen Verschweigens des Mangels nicht angeboten werden muss. Der Nacherfüllungsanspruch sowie der Schadensersatzanspruch unterliegen Grenzen, um eine Überkompensation des Geschädigten zu verhindern. Der Geschädigte muss sich den Vorteil einer längeren Lebensdauer oder Wertverbesserung der mangelhaften Sache durch die Nacherfüllung nicht anrechnen lassen. Die Kostenentscheidung beruht auf unterschiedlichen Kostenquoten in den Vorinstanzen und der Revisionsinstanz, wobei die Widerklage der Beklagten nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens war.