FAQ zu versteckten Mängeln beim Immobilienkauf

Eine Kaufsache ist mangelhaft, wenn sie bei der Übergabe nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Bei gebrauchten Immobilien ergibt sich das aus

1. dem Angebot, 

2. dem Exposé und 

3. den Gesprächen bei der Besichtigung sowie aus dieser selbst.

Fehler der Immobilie, über die offen gesprochen wurde, oder die offen sichtbar waren, gelten als vereinbarte Beschaffenheit und nicht als Mangel. 

Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn ein Fehler der Immobilie zuvor nicht besprochen wurde und auch nicht offensichtlich war.

Auf alle getätigten Angaben zum Beispiel zur Größe oder zur Qualität dürfen Sie vertrauen. Dabei ist es egal, auf welchem Weg Sie die Information erhalten. Alle in einem persönlichen Gespräch mit Ihrem Verkäufer oder in dem Makler-Exposee erwähnten Angaben müssen der Wahrheit entsprechen.

Sie wurden arglistig getäuscht, wenn Ihr Verkäufer den vorliegenden Sachmangel kannte und diesen Ihnen bewusst nicht mitteilte, damit der Abschluss des Kaufvertrags mit dem vereinbarten Inhalt nicht gefährdet ist. Dabei muss der Verkäufer sogar offenlegen, wenn er einen Mangel lediglich für möglich hält.

Bei manchen Mängeln, die für die Immobilie sogenannt verkehrswesentlich sind, besteht eine Offenbarungspflicht.

Es besteht keine allgemeine Pflicht der Aufklärung vonseiten des Verkäufers. Die Aufklärungspflicht besteht aber insbesondere bei Umständen, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Für den Kauf eines Hausgrundstücks bedeutet dies, dass eine Pflicht zur Offenbarung besteht, wenn

1. der Mangel nicht unerheblich und

2.  dem Käufer erkennbar verborgen geblieben ist.

Das bedeutet, dass der Verkäufer Sie auf nicht offensichtliche, ohne Weiteres erkennbare Mängel hinweisen muss.

Den Verkäufer trifft immer eine Offenbarungspflicht , sobald der Mangel auch bei einer sorgfältigen Besichtigung nicht auffällt. Über verdeckte Mängel muss der Verkäufer den Käufer deshalb immer unterrichten.

Sobald Sie als Käufer Nachforschungen in Form von Nachfragen tätigen, ist Ihr Verkäufer gezwungen Ihnen die Wahrheit mitzuteilen. Dabei ist es egal, ob der Mangel Ihnen auch ohne einen Hinweis aufgefallen wäre. Sobald Sie sich explizit Informieren, dürfen Sie ohne eine erneute Nachforschung Ihrerseits auf die Aussagen vertrauen. Dabei spielt es ebenfalls keine Rolle, ob Sie die Aussagen fragwürdig finden. Aufgrund Ihrer Skepsis stellen Sie Ihre Frage. Es wäre unlogisch, wenn der Verkäufer in dieser Situation nicht verpflichtet sei, die Wahrheit preiszugeben.

Auch bei einer “ins Blaue hinein“ abgegebenen objektiv unrichtigen Erklärung liegt bei gutem Glauben des Erklärenden Arglist vor, wenn der Handelnde das Fehlen einer zuverlässigen Beurteilungsgrundlage nicht offenlegt. In diesem Fall hätte der Verkäufer Sie auf seine Unkenntnis hinweisen müssen.

Da gebrauchte Immobilien ein Risiko des Verfalls innehaben, wird die Haftung des Verkäufers für auftretende Mängel in der Regel im Kaufvertrag mithilfe eines Gewährleistungsausschlusses ausgeschlossen. Mittels dieses Gewährleistungsausschlusses ist es nämlich möglich, diverse gewährleistungsrechtliche Normen im Kaufvertrag auszuschließen. Im Kaufvertragsrecht muss jedoch die gesetzliche Regelung des § 444 BGB berücksichtigt werden. Gemäß § 444 BGB ist ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss unwirksam, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dabei muss der Käufer lediglich nachweisen, dass eine arglistige Täuschung seitens des Verkäufers vorliegt. Sie als Käufer trifft somit eine Nachweispflicht. Genau für diese Ermittlung, Bearbeitung und letztendlich auch Erbringung des glaubwürdigen Nachweises über die wahrscheinliche Kenntnis Ihres Verkäufers über den vorliegenden Mangel sind wir für Sie da.

Wenn Sie arglistig getäuscht wurden, haben Sie ein Recht auf die Rückabwicklung des Kaufvertrages. Daneben haben Sie weitere Ansprüche bezogen auf die Beiträge für Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision und Kosten für das Grundbuchamt. Diese und eventuell noch weitere angefallene Kosten werden als Nebenkosten im Zusammenhang mit dem gegenständlichen Erwerb der Immobilie gesehen. Alle Kosten, die beim Nichterwerb der Immobilie nicht angefallen wären, stellen einen ersatzfähigen Schaden auf Grundlage des § 437 Nr. 3 i.V.m. § 280 BGB dar. Falls Sie trotz der vorliegenden Mängel weiterhin am Kaufvertag festhalten wollen, besteht die Möglichkeit der Aufforderung zur Mängelbeseitigung oder die Kaufpreisminderung. 

Individuell nach Ihren Wünschen machen wir Ihre Ansprüche beim Verkäufer geltend. Wir sind für Sie da, um die Streitigkeit mit Ihrem Verkäufer zeitnah und bestmöglich zu beenden. Zunächst machen wir uns ein umfassendes Bild von Ihrem Fall. Wir prüfen und recherchieren Ihren Fall mit äußerster Sorgfalt. Zudem besichtigen wir das Objekt falls nötig selbst Da wir im Bereich der arglistigen Täuschung beim Hauskauf spezialisiert sind, bringen wir viel Erfahrung mit und können Ihre Ansprüche individuell nach Ihren Wünschen, zielorientiert verfolgen. Der Vorteil liegt in unserem ebenfalls umfangreichen Wissen im Baurecht. Sobald wir Ihren Fall geprüft haben, erstellen wir ein Schreiben an Ihren Verkäufer, in welchem wir die mit Ihnen abgesprochenen Ansprüche geltend machen. Bis zum Ende des Rechtsstreits begleiten wir Sie. Wir übernehmen die gesamte Korrespondenz mit Ihrem Verkäufer oder dessen Prozessbevollmächtigten sowie falls nötig die Vertretung und Betreuung vor Gericht.