Wochenendhausgebiet: Rücktritt und Sachmangel

In dem oben genannten Fall vor dem Landgericht Kleve (1. Zivilkammer) erging am 29.08.2018 ein Grundurteil in dem Rechtsstreit zwischen den Klägern und den Beklagten über den Kauf eines Hausgrundstücks in einem Wochenendhausgebiet.

Die Kläger kauften das bebaute Grundstück B-Weg in Kalkar von den Beklagten unter Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses. Das Grundstück befindet sich in einem Wochenendhausgebiet, in dem das dauerhafte Wohnen nicht zulässig ist, wie es im Bebauungsplan festgelegt ist. Trotz dieses Wissens verschwiegen die Beklagten den Klägern den Sachmangel des Objekts.

Die Kläger, die das Haus renovierten und darin einzogen, wurden erst später durch einen Widerspruchsbescheid des Kreises Kleve darüber informiert, dass die Nutzung des Hauses illegal und baurechtswidrig sei. 

 Die Kläger machten geltend, dass die Beklagten sie arglistig über die besonderen Nutzungsbeschränkungen des Gebiets und die Bauordnungswidrigkeiten des Hauses getäuscht hätten. Die Kläger brachten den Rücktritt vom Kaufvertrag aufgrund dieser Sachmängel in Anspruch.

Das Gericht entschied, dass die Kläger einen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises für das Hausgrundstück sowie Erstattung der Verwendungen und des Schadens aus der arglistigen Täuschung der Beklagten haben.

"Diese Immobilie weist Sachmängel (§ 434 BGB) auf, die darin bestehen, dass sie in einem bebauungsplanmäßig ausgewiesenen Wochenendhausgebiet liegt, mit der Folge, dass das dauerhafte Wohnen in diesem Haus nicht zulässig ist und die errichteten Bauwerke nicht den Regelungen des zur Zeit der Bebauung und zur Zeit des Verkaufs geltenden Bebauungsplanes entsprechen. Bei dem Kauf eines „Einfamilienhaus mit Carport“ besteht die übliche Beschaffenheit der Sache, die ein nicht abweichend informierter Käufer erwarten darf, darin, dass dieses Haus zu allgemeinen dauernden Wohnzwecken genutzt werden kann. Dies ist hier nicht der Fall." 

Die Beklagten hatten Kenntnis von den baurechtlichen Problemen des Hauses und des Wohngebiets, verschwiegen diese Informationen jedoch den Klägern. Dadurch wurde den Klägern die Möglichkeit genommen, die tatsächliche Situation zu erkennen und angemessen zu reagieren. Das Gericht stellte fest, dass die Kläger wirksam vom Kaufvertrag zurücktreten konnten.

Die Beklagten befanden sich im Annahmeverzug mit der Rückabwicklung des Vertrags, da sie die Ansprüche der Kläger zurückwiesen. Die Kläger haben daher Anspruch auf die Rückübertragung des Grundstücks und die Erstattung der entstandenen Kosten. 

Die Schlüsseldokumente, die die Kläger dem Gericht vorgelegt haben und die entscheidend waren, um das Urteil zugunsten der Kläger zu fällen, waren:

1. Die Bestätigung der Stadt Kalkar , die die Kläger über die Nutzungseinschränkungen des Wochenendhausgebiets O. informierte.

2. Die Anfrage der Beklagten an die Stadt Kalkar , die deutlich macht, dass die Beklagten Kenntnis von den Nutzungseinschränkungen hatten.

3. Das abschlägige Schreiben der Stadt Kalkar , das die baurechtswidrige Errichtung der Garage bestätigt und die Beklagten darüber informiert.

4. Die Erklärung der Kläger zum Rücktritt vom Vertrag , aufgrund der arglistigen Täuschung durch die Beklagten.

Diese Dokumente zusammen mit dem notariellen Kaufvertrag belegten eindeutig, dass die Beklagten den Klägern Informationen vorenthalten und sie über die wesentlichen Mängel des Kaufobjekts nicht informiert hatten. Dies führte zu einer arglistigen Täuschung und berechtigte die Kläger zum Rücktritt vom Vertrag.

Tipps :

Beachten Sie bei Grundstückskaufverträgen und Immobiliengeschäften die Pflicht, alle relevanten Informationen über das Objekt offen zu legen und potenzielle Käufer nicht zu täuschen.

Falls Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit eines Immobiliengeschäfts haben, lassen Sie sich rechtlich beraten und klären Sie alle Fragen im Vorfeld ab.

Achten Sie darauf, dass alle vertraglichen Vereinbarungen klar und eindeutig formuliert sind, um Missverständnissen vorzubeugen.

Im Falle eines Rücktritts oder einer Rückabwicklung eines Kaufvertrags, stellen Sie sicher, dass alle erforderlichen Schritte zur Rückübertragung des Grundbesitzes eingeleitet werden.