Blog Post
Arglistige Täuschung und versteckte Mängel beim Hauskauf:Hausbockbefall im Dachgeschoss, Altlasten ,verdeckte Risse .
Hendrik Jürgens • 14. März 2024
Was, wenn nach dem Hauskauf Asbest entdeckt wird? Arglistiger Hausbock. Verdeckte Risse im Putz oder in der Hauswand. Risse in der Wand innen ausbessern - Wer zahlt?
Hausbockbefall im Dachgeschoss.
Hausbockbefall tritt häufig in Gebäuden auf, insbesondere in Fachwerkhäusern mit Lehmfüllung. Der Schädling fühlt sich auch in Türschwellen, Fensterrahmen, Deckenbalken und Fachwerkstrukturen wohl. Deckenbalken werden oft befallen, die manchmal in schwer zugänglichen Fachwerkstrukturen angeordnet sind. Die Feststellung eines Befalls im Haus ist nicht einfach. Die Käfer hinterlassen ovale Löcher im Holz, die jedoch oft nicht sofort bemerkt werden.
Undichte oder verrottete Dächer/Dachstuhl: Wenn das Dach undicht ist, ist es oft schwer, die Stellen zu finden, an denen Wasser eindringt, sogar für Fachleute. Je nach Dicke der Isolierung kann ein Leck erst erkannt werden, nachdem es ernste Schäden verursacht hat.
Altlasten (z.B. vergrabenene Öltanks im Garten) betrachten wir am Beispiel der Rechtsprechung.
"Der Verkäufer eines Grundstücks ist verpflichtet, den Käufer darüber zu informieren, dass sich im Boden große unterirdische Tanks für Benzin und Heizöl befinden, die die Nutzung des Grundstücks beeinträchtigen können. Wenn der Verkäufer in einem notariell beurkundeten Kaufvertrag versichert, dass er von versteckten Mängeln nichts weiß, handelt er betrügerisch, wenn er zuvor keine Geschäftsunterlagen auf strukturelle Verunreinigungen überprüft hat». OLG Nürnberg vom 2. Februar 2005 6 U 3751/03 - Trockenfäule. In einigen Bundesländern muss ein Befall mit Trockenfäule gemeldet werden. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch Deutschlands (BGB) handelt es sich dabei um einen ernsthaften Baumangel. Gemäß DIN 68800, Teil 4 (Holzschutz; Maßnahmen zur Bekämpfung von holzzerstörenden Pilzen und Insekten) müssen Befall und Befalls grad von einem Experten festgestellt werden (Holzschutz Gutachten). In der Regel erstellen solche Experten auch Vorschläge für Reparaturen.
Die wichtigsten Beschwerden der Käufer von Wohnungen oder Häusern aus meiner Praxis betrafen folgende Mängel: Altlasten Boden Grundstückskauf, Altlasten Klausel Grundstückskauf.
Verdeckte Risse im Putz oder in der Hauswand. Risse in der Wand innen ausbessern - Wer zahlt?
In den meisten Fällen handelt es sich um Schäden, die durch eindringendes Wasser verursacht werden, das die Mörtelschicht beeinflusst. Das Gefährdungspotenzial von Rissen in den Wänden hängt unter anderem von ihrer Breite und Tiefe sowie von ihrem Verlauf in der Mörtelschicht ab. Schädlingsbefall. Die Kosten für die Schädlingsbekämpfung können schnell in den mittleren dreistelligen Bereich steigen. Normalerweise kann ein Schädlingsbefall nur nach Abschluss des Kaufvertrags für das Haus und dem Einzug in das Haus festgestellt werden. Verkäufer bereiten sich gut vor und reinigen die Räumlichkeiten von Spuren von Schädlingen oder führen sogar eine kosmetische Renovierung durch. In meiner Praxis wurde ein gut gebautes Haus verkauft, das auf den ersten Blick keine Mängel aufwies. Aber der neue Besitzer beschloss, Renovierungsarbeiten durchzuführen und entfernte die Innenverkleidung in einem Raum. Dabei entdeckte er erhebliche Spuren eines Schädlingsbefalls hinter der Verkleidung der Wände. Daraufhin wurde beschlossen, den Kaufvertrag für das Immobiliengeschäft zu lösen und das Haus an den Verkäufer zurückzugeben.
Die wichtigsten Beschwerden der Käufer von Wohnungen oder Häusern aus meiner Praxis betrafen folgende Mängel: Wasserschaden durch fugen risse, risse in der Wand - wer zahlt?
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass bei einem arglistigen Verhalten des Grundstücksverkäufers die sekundäre Darlegungslast eine bedeutende Rolle spielt. Es ist nicht ausreichend, dass der Käufer die Möglichkeit hatte, sich selbst über mögliche Mängel zu informieren, sondern der Verkäufer hat die Pflicht, offensichtliche Mängel offenzulegen. Besonders hohe Anforderungen gelten, wenn Unterlagen übergeben werden, die Angaben zur Mangelhaftigkeit enthalten, ohne dass der Käufer darauf hingewiesen wird. Es ist wichtig, die Umstände in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise konkret zu klären, um die Arglist des Verkäufers zu bestimmen. Dieser Fall zeigt, dass eine sorgfältige Prüfung und Aufklärung über mögliche Mängel beim Immobilienerwerb unerlässlich ist.
Hauskaufvertrag, arglistige Täuschung, Asbestbelastung, Geruchsproblematik, Rücktritt vom Kaufvertrag, Annahmeverzug, Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 444 BGB, § 346 BGB, § 437 BGB, § 280 BGB, § 311 BGB, §§ 293 ff. BGB
Aus den Informationen geht hervor, dass die Kläger erfolgreich einen Rücktritt vom Hauskaufvertrag aufgrund der arglistigen Täuschung der Beklagten hinsichtlich der Asbestbelastung und Geruchsproblematik durchgesetzt haben. Das Gericht hat verschiedene Bestimmungen des BGB angewendet, um den Klägern Recht zu geben und die Beklagten zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen zu zwingen. Das Urteil basiert auf einer gründlichen Analyse der Sachlage und der relevanten Gesetze.
Die Entscheidung des BGH verdeutlicht die Bedeutung des rechtlichen Gehörs und zeigt, dass bei arglistiger Täuschung und Sachmängeln die Verkäufer haftbar gemacht werden können, auch nach dem Vertragsabschluss.
Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der Zivilprozessordnung (ZPO) und des Grundgesetzes (GG) regeln die Verletzung des rechtlichen Gehörs und die Haftung bei arglistiger Täuschung bei Immobiliengeschäften.
Es ist ratsam, im Falle von Streitigkeiten oder Unklarheiten rund um Immobiliengeschäfte rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um die eigenen Rechte und Ansprüche zu wahren und gegebenenfalls durchzusetzen.
Der Verkäufer eines Grundstücks hat nicht nur Erkenntnisse über eine vorliegende Kontaminierung des Bodens, sondern auch Kenntnisse über Umstände, die den Verdacht einer Kontaminierung begründen können, zu offenbaren. Ein solcher Umstand ist die Tatsache, dass Materialien wie Gleisschotter, Asphalt, Metall u.ä. auf dem Grundstück verfüllt worden sind.
Altlastenverdacht, Arglist, Verfüllmaterial, Kaufpreis, Kaufvertrag, Kenntnis, Schadensersatz, Vorsatz, Zurückbehaltungsrecht, Grundstück
Der Verkäufer einer Immobilie handelt arglistig, wenn er ein konkretes Wissen über einen Schädlingsbefall im Fachwerkgebäude zurückhält, während er dem Käufer nur einen Mangelverdacht durch die Besichtigung ermöglicht. Der Verkäufer schuldet dem Käufer die Erstattung der Grunderwerbsteuer nur gegen Abtretung des Anspruchs auf Rückerstattung. Der Kläger hat Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises zugunsten des Schadens durch den Schädlingsbefall, sowie auf Ersatz der angefallenen Erwerbskosten. Der Beklagte kann sich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen, da er den Schädlingsbefall arglistig verschwiegen hat.)
Grundstückskaufvertrag, Rücktritt, Sachmangel, Wochenendhausgebiet, dauerhaftes Wohnen, Bebauungsplan, Garage, Baurechtswidrigkeit, arglistiges Verschweigen. Klage dem Grunde nach gerechtfertigt, Feststellung der Schadensersatzpflicht der Beklagten wegen arglistiger Täuschung. Grundstückskaufvertrag, Rücktritt, Sachmangel, Wochenendhausgebiet, dauerhaftes Wohnen, Bebauungsplan, Garage, Baurechtswidrigkeit, Normenkette: BGB §346, §347, §433, §437, §440, §444. Schlüsselwörter: Immobilienrecht, arglistiges Verschweigen, Grundstückskaufvertrag, Rückabwicklung. Real Estate Law, Fraudulent Concealment, Property Purchase Agreement, Rescission.
Das Landgericht Bielefeld hat entschieden, dass die Kläger Anspruch auf Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages haben, da die Beklagte arglistig falsche Angaben zum Baujahr gemacht hat. Der Rücktritt vom Vertrag wurde als gerechtfertigt angesehen, auch trotz baulicher Maßnahmen am Gebäude. Die Beklagte wurde zur Zahlung des Kaufpreises, zur Eigentumsübertragung im Grundbuch und zur Erstattung von Rechtsanwaltskosten verurteilt. Die Entscheidung basierte auf verschiedenen Beweismitteln und rechtlichen Grundlagen, darunter das BGB und die Zivilprozessordnung. Besonders entscheidend waren die Beschaffenheitsvereinbarung im Vertrag, das arglistige Verhalten des Vaters der Beklagten, das Ergebnis der Beweisaufnahme und der Annahmeverzug der Beklagten.
Der vorliegende Fall betrifft die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten bezüglich des Grundstücks in H.- R. im Rahmen eines Vergleichs zwischen den Parteien. Gemäß § 464 Abs. 1 BGB kann das Vorkaufsrecht durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die Formvorschriften für den Kaufvertrag gelten hierbei nicht, daher ist keine notarielle Beurkundung erforderlich. Der Beklagte hat sein Vorkaufsrecht durch Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten wirksam ausgeübt, wobei zusätzliche Ausführungen wie die Bitte um Aufnahme der Ehefrau in den Vertrag, Auskunft über Belastungen und die Frage der Maklergebühr nicht als Bedingung zu werten sind.
Die Zusammenfassung des Urteils des OLG Saarbrücken vom 21.02.2018 - 2 U 24/17 lautet wie folgt:
Arglist setzt zumindest Eventualvorsatz in Bezug auf das Vorliegen eines Mangels voraus.
Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen.
Der Verkäufer muss gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und sein konkretes Wissen nicht zurückhalten.
Der Käufer kann Rechte wegen eines Mangels geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.
In diesem Fall wurde festgestellt, dass der Beklagte arglistig gehandelt hat, indem er falsche Angaben zur fachgerechten Ausführung der Abdichtung und Drainage gemacht hat. Dies führte zur Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz und zur Feststellung der Einstandspflicht für weitere Schäden. Der Kläger war berechtigt, den Kaufpreis wegen
- Der Käufer gerät in Zahlungsverzug, wenn er den vereinbarten Kaufpreis nicht pünktlich zahlt.
- Der Verkäufer kann Verzugszinsen verlangen und vom Kaufvertrag zurücktreten.
- Der Verkäufer kann auch Schadenersatz verlangen, falls er durch den Zahlungsverzug einen Schaden erleidet.
- Vor einem Rücktritt muss dem Käufer in der Regel eine angemessene Frist gesetzt werden, es sei denn, der Käufer verweigert die Zahlung endgültig und ernsthaft.
- Der Käufer sollte vor Vertragsabschluss über die Bonität des Käufers informieren und im Vertrag eine Zwangsvollstreckungsklausel aufnehmen, um Zahlungsprobleme vorzubeugen.
- Es ist ratsam, bei Problemen mit der Zahlung des Kaufpreises professionellen fachlichen Rat einzuholen.
Neuer Text
Anwälte für Immobilienkaufrecht in Bremen
Kontakt
Tel:
0421 / 22384522
Fax: 0421 / 22384524
Riensberger Straße 28 a-b
28213 Bremen
Menü
Info
© Alle Rechte vorbehalten.
© Jürgens & Mehrtens LL.M.Eur.